Рынок недвижимости в Португалии в последние годы сильно вырос. Цены на квартиры и дома продолжают расти, особенно в крупных городах и пригороде. Многие люди ожидают, что за такие деньги они получат современное и качественное жильё. Однако на практике ситуация не всегда выглядит так. Давайте разберемся какое качество строительства жилья в Португалии и от чего оно зависит.
Рынок недвижимости в Португалии сегодня
Рынок недвижимости в Португалии за последние 7 лет показал резкий рост. Официальная статистика по Португалии показывает средний рост около 90% с 2019 года. Однако фактическая динамика на рынке на 2026 год ощущается значительно сильнее. В ряде регионов, особенно в Лиссабоне и его пригородах, рост стоимости жилья за этот период достигает до 300%. При этом в эконом-сегменте жилья и среднего класса рост оказался ещё более заметным и, по ощущениям, достигает до 400%, а где-то и более. Конечно рост зависит от расположения и самого жилья и везде он неравномерный. Так или иначе, такой рост выглядит невероятным для такого тяжелого актива как недвижимость. Кроме того для тех, кто инвестировал, такая ситуация выгодна и радует. Однако для тех, кто планирует покупку жилья для жизни, она наоборот, становится серьёзной проблемой и сильно огорчает.
Например в моём районе, пригороде Лиссабона, в 2019 году Апартаменты Т2 92 м2 1992 года постройки стоили около 70 000 евро. Сейчас точно такие же апартаменты в этом же районе стоят около 260 000 евро. При этом в апартаментах ничего не поменялось. Там стоят такие же типовые окна, двери, кухня и сантехника как была при застройке и как была соответственно в 2019 году.
Согласно данным Национального Института Статистики на 3 квартал 2025 года средняя цена на недвижимость в Лиссабоне составляет 4691 €/м², а в пригородах – 2797 €/м² (без учёта прибрежных премиальных зон). Однако встречаются объявления в продаже в пригороде, где стоимость за квадратный метр и 3500 евро и 5000 евро. Вы можете посмотреть стоимость жилья по разным регионам Португалии, или районам Лиссабона на сайте Idealista. И всегда смотрите площадь, чтобы понимать стоимость именно квадратного метра, а не просто общую стоимость жилья. При этом я хочу обратить внимание, что на 2026 год минимальный уровень заработной платы в Португалии 920 евро. А например в 2019 году этот уровень был 600 евро. Вы можете посмотреть на официальном сайте здесь как менялась минимальная зарплата в Португалии на протяжении многих лет.
Факторы, влияющие на качество жилья
Как правило при таких ценах на недвижимость логично ожидать и высокого качества жилья и его строительства в Португалии. Однако на практике качество сильно варьируется и не всегда соответствует стоимости. Качество жилья формируется тремя ключевыми факторами:
- качеством проектирования
- качеством строительно-монтажных работ
- качеством используемых материалов и установленного оборудования
Именно эти три элемента определяют, насколько комфортным и долговечным будет жильё. Рассмотрим каждый из этих факторов отдельно и разберем, как они реализуются на практике в Португалии.
Качество проектирования жилья в Португалии
Ошибки и экономия на этапе проектирования закладывают будущие проблемы ещё до начала строительства. Это касается как многоквартирных домов, так и частного домостроения. В эконом-сегменте и среднего класса жилья в Португалии такие решения встречаются достаточно часто и напрямую влияют на комфорт проживания. А также напрямую говорят о качестве жилья и строительстве в Португалии.
Ниже рассмотрим наиболее распространённые из них.
Слабая шумоизоляция домов и квартир
Если в проекте не закладываются достаточные решения по звукоизоляции стен и перекрытий, тогда в повседневной жизни хорошо слышны соседи, шаги и бытовые шумы. И в португальских квартирах эконом- и среднего класса это встречается очень часто. Ты буквально слышишь соседей со всех сторон и что они делают. И иногда кажется, что они находятся в твоей квартире.
Недостаточная теплоизоляция стен, пола и кровли
Недостаточная теплоизоляция стен, пола и кровли сильно влияет на комфорт в течение всего года, особенно с зимней погодой в Португалии. Зимой здесь помещения быстро остывают, а летом перегреваются, что напрямую увеличивает расходы на отопление и охлаждение. Об этих проблемах и не только я писала в статье Как выбрать жильё в Португалии и не замёрзнуть зимой.
Неудачные планировки
В Португалии иногда встречаются странные планировки. Например, отсутствие прихожей, и ты буквально заходишь в квартиру или дом сразу в комнату. Или слишком маленькая кухня, при этом квартира может быть 4-комнатная с площадью 120 м2. Окна могут располагаться так, что сложно использовать потом рационально эту стену. Или слишком маленькие окна в большом помещении. А может быть и слишком большая площадь остекления, еще и на солнечной стороне и ты буквально ощущаешь себя как в теплице. В этом случае приходится постоянно держать рольставни закрытыми.
Проще говоря, неудачные планировки могут выражаться в нерациональном использовании площади. Например, в узких коридорах, проходных зонах, а также в недостатке естественного света, что снижает удобство проживания.
Экономия на инженерных решениях
Когда говорим про экономию на инженерных решениях подразумеваем упрощённые или частично реализованные системы вентиляции, отопления, охлаждения и электрики. Что соответственно не обеспечивают необходимый уровень комфорта и надёжности. И это самая значимая проблема в качестве жилья и строительства в Португалии.
Вентиляция
Дома и квартиры эконом- и среднего класса не имеют полноценной системы вентиляции во всем жилье. Что влечет за собой переизбыток влажности в помещении и как следствие образование плесени.
Отопление и Охлаждение
Более того, учитывая довольно холодные зимы в Португалии, в новом жилье не предусматриваются системы отопления. Радиаторное отопление на газу устанавливали в некоторых домах и квартирах еще в 2010 году, однако сейчас это редко где можно встретить. А теплый пол в Португалии это почти роскошь. Из-за высокой стоимости оборудования и монтажа эту систему нигде не устанавливают. За исключением в домах и квартирах премиум класса.
В основном в эконом- и среднем сегментах как источник отопления могут установить камин в гостиной. Однако в большинстве случаев для отопления или охлаждения помещений выполняется только предустановка системы кондиционирования. Здесь подразумевается прокладка коммуникаций в стенах во всех комнатах и гостиной. При этом сами блоки не устанавливают и соответственно в стоимость жилья обычно не входят. И их приходится покупать и устанавливать отдельно. В зависимости от площади жилья такие расходы могут составлять несколько тысяч евро. И это становится дополнительной финансовой нагрузкой сразу после покупки. Вы можете ознакомиться с ценами на кондиционеры, а также купить их с установкой, например, в магазинах Worten. Кроме того кондиционер также хорошо использовать на осушение помещения.
Горячее водоснабжение
Для горячего водоснабжения сейчас чаще всего устанавливают на крыше системы нагрева воды с солнечной батареей. Это существенно экономит электричество. Однако из-за большого расстояния от системы до квартиры горячая вода может поступать с задержкой. В трубах могут быть большие теплопотери, что дают низкую температуру горячей воды на входе в квартиру. А также в пасмурные дни система работает хуже. При этом газовую колонку (если подведен газ к дому) на обогрев воды также устанавливают. Она включается, когда вода на крыше недостаточно прогрелась или вовсе холодная. Однако в домах и квартирах с газовой колонкой есть свой нюанс. Как правило, колонку устанавливают на кухне. Если ванная комната находится на расстоянии, что в Португалии встречается довольно часто, горячая вода поступает с задержкой. В результате приходится сливать значительное количество холодной воды, прежде чем пойдёт горячая. Это приводит к увеличению расходов на воду.
Электричество
Что касается электричества, то в Португалии часто встречается нехватка розеток. Например, отсутствие их в ванной комнате или недостаточное количество на кухне и в других комнатах. Более того встречается недостаточное распределение источников света в помещениях. Или расположение их не по центру.
К сожалению, во многих проектах упор делается на внешний вид и количество продаваемых квадратных метров, а не на комфорт проживания. Иная ситуация может быть в жилье премиум-класса. Там на этапе проектирования уже закладываются продуманные инженерные решения. Такие как качественная звуко- и теплоизоляция, эффективные системы вентиляции и отопления. Однако высокая цена не всегда гарантирует соответствие заявленному уровню. Иногда жильё продаётся как премиум, а фактическое качество ближе к среднему классу, хотя стоимость остаётся высокой.
Строительно-монтажные работы и их качество в Португалии
Помимо проектирования, строительно-монтажные работы играют также очень важную роль в обеспечении качества в строительстве жилья в Португалии.
Система строительства в Португалии часто выстроена через цепочку подрядчиков. Основной девелопер заказывает проект и привлекает генерального подрядчика, для его исполнения. В свою очередь генеральный подрядчик нанимает субподрядчиков на разные этапы строительства. А субподрядчики привлекают ещё исполнителей. Таким образом, над одним объектом работает несколько разных бригад, каждая из которых выполняет работы в рамках своей узкой специализации. Или могут привлекаться универсальные бригады, выполняющие широкий спектр задач. Это удобно, но только с точки зрения организации.
В результате контроль качества размывается в любом случае. Так как если над объектом работает несколько разных бригад, ответственность распределяется между разными участниками процесса. Это усложняет контроль качества и последующее выполнение гарантийных обязательств. В случае если привлекаются универсальные бригады, то как правило такие бригады без узкой специализации не всегда обеспечивают необходимый уровень качества работ на каждом этапе.
Как осуществляется контроль качества строительства в Португалии
Формально контроль качества осуществляется техническим надзором, инженерами проекта и муниципальными органами.
Технический надзор – обычно это представитель заказчика (девелопера). Он контролирует ход работ на соответствие проекту. А также проверяет подрядчиков. Его наличие и уровень вовлечённости зависят от конкретного проекта, что напрямую влияет на итоговое качество.
Инженеры проекта – они отвечают за соответствие работ проекту. Они подписывают документы и несут юридическую ответственность за выполнение работ, а также кем они выполняются. Однако они не находятся постоянно на объекте и не контролируют каждую деталь выполнения.
Муниципальные органы – контролируют не весь процесс строительства, а отдельные ключевые этапы. Они выдают лицензии, могут проводить инспекции и принимают объект в конце, выдавая финальное разрешение на эксплуатацию. При этом они не контролируют работу каждой бригады и не участвуют в ежедневной проверке качества.
Таким образом на практике контроль качества не является постоянным и не охватывает все этапы строительства. Проверки носят выборочный характер, а фактическое качество работ во многом зависит от добросовестности подрядчиков и общего уровня организации проекта.
В результате можно столкнуться с такими проблемами, как несоблюдение технологий строительства и упрощение конструктивных решений. А также отклонения от проекта и нарушение сроков, что, в свою очередь, приводит к спешке при сдаче объекта.
Подводя итог, важно учитывать, что качество строительно-монтажных работ напрямую зависит от уровня проекта. На крупных объектах, как правило, выше уровень контроля и координации процессов. В премиум-сегменте также чаще соблюдаются более высокие стандарты за счёт более жёсткого контроля и требований к результату. Однако даже в этих случаях уровень качества может отличаться от проекта к проекту.
Материалы и используемое оборудование, в строительстве жилья в Португалии
В Португалии принято сдавать дома и квартиры уже с чистовой отделкой и полностью оборудованной кухней. Это удобно, так как после завершения строительства можно сразу въехать и жить.
Однако в большинстве случаев это типовые решения: одинаковая отделка, техника и цветовые решения во всём доме. Возможности внести изменения на этапе строительства часто ограничены, и застройщик, как правило, придерживается стандартного проекта. После покупки чаще всего можно изменить только стены. Например, перекрасить их, поклеить обои или добавить декоративные элементы, так как обычно они выполнены в базовом белом цвете.
Качество используемых материалов в Португалии – один из самых чувствительных факторов в строительстве жилья и влияет на качество в целом. В среднем сегменте рынка часто применяется стратегия оптимизации затрат. Это выражается в использовании более доступных строительных и отделочных материалов. А также базовой бытовой техники и упрощённых инженерных решений и изоляции.
Это касается окон, сантехники, электрики, тепло- и звукоизоляции, а также систем вентиляции. На этапе покупки всё выглядит аккуратно и современно, но реальные различия проявляются позже. Хуже сохраняется тепло, выше уровень шума, появляется конденсат и плесень, быстрее изнашиваются элементы отделки.
При этом разница в стоимости между средним и более качественным исполнением не всегда критична для застройщика. Однако существенно влияет на комфорт и долговечность жилья для покупателя.
Что проверить перед покупкой жилья в Португалии
Теперь, когда мы разобрали факторы, влияющие на качество строительства, стоит обратить внимание на то, что важно проверить перед покупкой. При приобретении нового жилья рекомендуется уточнить у застройщика следующие моменты, а при покупке на вторичном рынке – по возможности проверить.
Типы стен и перекрытий
Важно уточнить, из чего выполнены несущие стены и межквартирные перегородки, а также их толщину. Желательно, чтобы между квартирами использовались полноценные стены с достаточной толщиной, а не лёгкие перегородки, так как это напрямую влияет на шумоизоляцию. Перекрытия должны быть железобетонными – это базовый стандарт, обеспечивающий прочность конструкции и более высокий уровень звукоизоляции.
Тепло- и звукоизоляция
Стоит узнать, используется ли дополнительная изоляция в стенах, полу и потолке. Минимально допустимый уровень – наличие утепления фасада и двойных стеклопакетов. Если изоляция отсутствует или минимальная, это почти всегда означает проблемы с холодом и шумом. Однако в Португалии в эконом- и среднем сегментах вы крайне редко встретите теплоизоляцию фасада. Потому что это значительно увеличивает стоимость жилья из-за высокой стоимости этих работ и материалов. Поэтому чаще всего делают только одно утепление внутри стен экструдированным пенополистиролом.
Материалы и оборудование, установленные в жилье
При выборе жилья важно уточнять, какие именно материалы и оборудование использует застройщик, особенно в части отделки, сантехники и бытовой техники, а также какие гарантии предоставляются и на какой срок. По возможности стоит обсуждать замену отдельных решений на более качественные и подходящие. Теоретически это возможно на ранних этапах строительства, однако на практике всё зависит от конкретного застройщика и проекта.
Класс энергоэффективности
В Португалии сертификаты энергоэффективности присваиваются каждому объекту всегда. Теоретически они должны отражать реальные характеристики здания. Однако на практике расчёты часто выполняются на этапе проектирования, тогда как фактическое исполнение может отличаться. При ограниченном контроле соответствия заявленный класс энергоэффективности не всегда отражает реальный уровень комфорта проживания.
В Португалии существуют 8 классов энергоэффективности. Желательно ориентироваться хотя бы на класс B или выше. Более низкие классы часто означают слабую изоляцию, отсутствие каких либо источников отопления и низкое качество окон, которые плохо удерживают тепло и создают сквозняки. Что в дальнейшем при эксплуатации означает повышенные расходы на электроэнергию. При этом важно понимать, что сертификат – это ориентир, а не абсолютная гарантия качества. Подробнее про сертификацию в Португалии и классы энергоэффективности вы можете почитать тут.
Расположение окон и ориентация квартиры или дома
Квартиры и дома с окнами на юг или запад обычно светлее и теплее. Северная ориентация может означать более холодное и тёмное помещение. А также стоит обращать внимание на количество естественного света и наличие сквозной вентиляции.
Подводя итог, хотелось бы добавить, что многие из этих параметров сложно визуально проверить после завершения строительства. В случае нового жилья вы можете изучить проектную документацию, которая обычно предоставляется вместе с пакетом документов застройщика. Там указано, из чего и как будет строиться дом, или если уже построен, и какие материалы и инженерные системы будут использоваться. Если речь о вторичном жилье, где проекта нет, можно нанять специалиста по проверке теплоизоляции жилья с помощью тепловизора.
Однако стоит понимать главное, если эти параметры не продуманы изначально, исправить их после строительства практически невозможно.
Заключение
Рынок недвижимости в Португалии сегодня характеризуется высоким спросом и быстрым ростом цен. При этом качество строительства жилья в Португалии остаётся неоднородным и часто не соответствует стоимости жилья. Высокая цена за квадратный метр сама по себе не является показателем качества и не гарантирует комфорт проживания.
Понимание трёх ключевых факторов – проектирование, выполнение работ и используемые материалы – позволяют более объективно оценивать объект и принимать взвешенное решение при покупке. Важно внимательно подходить к выбору, задавать вопросы и проверять технические детали. Такой подход помогает избежать разочарования и выбрать жильё, которое будет комфортным и надёжным в долгосрочной перспективе. Вы можете почитать статью Как выбрать жильё в Португалии и не замёрзнуть зимой, где я подробно также рассказываю про выбор жилья и нюансы на что обращать внимание.